Pri kúpe pozemku na výstavbu rodinného domu sa väčšina ľudí sústredí na lokalitu, veľkosť parcely, orientáciu na svetové strany či výhľad. To, čo mnohí prehliadnu, je jeden z najzásadnejších aspektov každej stavby – oficiálny a právne vysporiadaný prístup k pozemku.
Ako vyzerá problém v praxi?
Predstavte si toto: pozemok vyzerá skvelo. Cesta tam je – chodí po nej celá ulica, vedie až k samotnému pozemku. Predávajúci aj maklér tvrdia, že s prístupom nie je problém. Prístupová cesta tam síce reálne existuje, ale po majetkoprávnej stránke nepatrí predávajúcemu, ani obci – ide napríklad o súkromnú parcelu tretej osoby, poľnú cestu bez právneho vzťahu, alebo dokonca parcelu v správe SPF.
Nemáte k nej žiadne vecné bremeno a nemáte žiadnu záruku, že ju budete môcť legálne využívať. Bez právne zabezpečeného prístupu (ideálne vo forme vecného bremena prechodu a prejazdu+uloženie inžinierskych sietí) nebudete vedieť vybaviť stavebné povolenie. A ak aj cestu využívate roky bez problémov – neznamená to, že vám niekto o týždeň prístup nezablokuje.
Príklady z praxe
Cesta existuje, ale patrí niekomu inému
Na jeden z pozemkov, ktorý sme konzultovali, viedla stará poľná cesta. Predávajúci tvrdil, že ide o „spoločnú cestu“, ktorú využívajú všetci v okolí.
Zistili sme však, že cesta je zapísaná na súkromnú osobu, ktorá s predajom nemala nič spoločné – a neexistovalo žiadne zriadené vecné bremeno.
Zákazník by si kúpil pozemok a následne by musel právne bojovať, aby sa k nemu vôbec mohol legálne dostať. Bez vyriešenia prístupu by nikdy nedostal stavebné povolenie.
Cesta patrí obci, ale pozemok pod ňou nie
Málokto vie, že aj keď máte pri pozemku asfaltovú cestu s priamym napojením, ešte nemusíte mať vyhraté. Teleso cesty síce môže byť vo vlastníctve alebo v správe obce, no pozemok pod cestou môže patriť súkromným osobám alebo byť v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF).
V takom prípade môže stavebný úrad požadovať vyjadrenie vlastníka alebo správcu pozemku k vášmu stavebnému zámeru. Myslíte si, že ide o zriedkavý problém? My sme sa stretli s oboma situáciami, a ani jedna z nich sa nerieši jednoducho.
Ak je cesta vo vlastníctve súkromných osôb, väčšinou postačí jednoduchý písomný súhlas vlastníka so stavebným zámerom a s umiestnením inžinierskych sietí. Pri troche snahy a vyjednávacích schopností sa tento problém dá vyriešiť pomerne rýchlo.
Ale ak je v ceste pozemok v správe SPF, pripravte sa na zaujímavé dobrodružstvo. Komunikácia s týmto úradom je katastrofálna. Nemá zákonom stanovené lehoty na vyjadrenie, takže riešenie trvá nekonečne dlho. S vysokou pravdepodobnosťou od vás bude požadovať zriadenie vecných bremien – prechod, prejazd a uloženie inžinierskych sietí, samozrejme za odplatu.
Znalecký posudok na určenie hodnoty vecného bremena si musíte zabezpečiť na vlastné náklady. A tu prichádza ďalší problém – v prípadoch, ktoré sme riešili my, úrad vôbec neakceptoval hodnotu stanovenú znaleckým posudkom, ale určil cenu podľa vlastného interného posúdenia.
Požadované množstvo dokumentácie – často pre bežného občana ťažko dostupnej – spolu s časovou náročnosťou a komplikovanou komunikáciou s úradom poriadne preveria vašu trpezlivosť. Verte, že to nie je žiadne zveličovanie. Pri našom poslednom projekte trvalo vybavenie vecných bremien takmer tri roky.
✅ Riešenie
- Vždy si nechajte preveriť prístupovú cestu v katastri. Nestačí, že existuje „fyzicky“ – musí existovať aj právne.
- Ideálny prípad: cesta je vo vlastníctve obce alebo developera, ktorý zriadi vecné bremeno.
- Ak cesta nie je právne vyriešená, neinvestujte. Alebo si zabezpečte právnu garanciu – napríklad zapísané vecné bremeno v kúpnej zmluve pred zaplatením kúpnej ceny.
🛡️ Tip z praxe
Pri kúpe pozemku si overte parcelné čísla ciest v okolí a vlastnícke vzťahy – pomôže vám to odhaliť potenciálne riziká skôr, než bude neskoro. Nikdy sa nespoliehajte len na to, čo „fyzicky vidíte“. Katastrálne mapy, výpisy z listu vlastníctva a zmluvná istota sú jediným zaručeným spôsobom, ako sa nenechať nachytať.
Kúpa pozemku bez právne zabezpečeného prístupu môže vyzerať ako detail, no v praxi vás môže stáť roky nervov, zdržaní a nečakaných výdavkov. Preto odporúčame – overujte, pýtajte sa a radšej sa poraďte s odborníkmi ešte pred podpisom zmluvy.
Ak zvažujete kúpu pozemku alebo výstavbu domu a chcete sa vyhnúť podobným nástrahám, obráťte sa na nás.
Domceky.eu, staviame domy, ale najmä – šetríme ľuďom starosti.
Mohlo by vás zaujímať:
Najčastejšie chyby pri kúpe pozemkov v IBV- Na čo si dať pozor
