Mnohí ľudia si pri kúpe pozemku povedia: „Veď to predáva realitka, určite to bude v poriadku.“ Realita však býva zložitejšia. Problémy často nevznikajú kvôli zlému úmyslu, ale skôr pre neznalosť alebo neskúsenosť developera, ktorý lokalitu pripravuje.

V tomto článku sa pozrieme na konkrétny prípad z praxe, ktorý ukazuje, ako môže nedostatočne pripravený pozemok vyzerať navonok ako výhodná kúpa – no v skutočnosti vás môže stáť roky čakania, veľa peňazí a ešte viac stresu.

Zameriame sa na to, čo si všímať, na čo sa pýtať a aké podmienky si dohodnúť, ak sa predsa len rozhodnete ísť do takéhoto rizika.

Pozemok, ktorý ešte nie je pozemkom na stavbu

Bežná situácia: maklér vás zavedie na „krásnu lokalitu“, ukáže smerom do poľa a povie – „Tu budú cesty, tu budú siete, tu budú domy. Developer všetko vybaví, len to trochu potrvá. Záujem je veľký, už máme ďalších klientov v poradí.“

Pozemky sú prezentované ako výhodná investícia v rozvíjajúcej sa štvrti. Realita? Často ide o ornú pôdu bez platného územného rozhodnutia, bez sietí a bez istoty, že sa lokalita vôbec niekedy pripraví na výstavbu.

A práve v tomto momente vzniká ten najväčší problém – kupujúci nemajú istotu, že niekedy budú môcť reálne stavať. Stavebné povolenie totiž nedostanete bez vybudovanej a skolaudovanej infraštruktúry – teda cesty, kanalizácie, vodovodu, elektriky, plynu či verejného osvetlenia.

Kde sa to najčastejšie zlomí

Developer narazí na zložité povoľovacie procesy a rýchlo zistí, že infraštruktúra je drahá a povoľovacie procesy komplikované. Preto sa rozhodne pozemky predať, bez toho, aby vôbec vybavil územné rozhodnutie na cesty či siete.

• Rozparceluje pozemky
• Zverí predaj maklérovi
• Ten predáva „budúce stavebné pozemky“ s nádejou, že klienti budú ochotní počkať

Často sú tieto pozemky na prvý pohľad lacné a vyzerajú ako dobrá kúpa. Zákazníci si však neuvedomujú, že k stavebnému povoleniu na dom sa vôbec nedostanú bez povolení na prístupovú cestu, odvod dažďových vôd, verejné osvetlenie, vodovod a kanalizáciu. Ak nič z toho nie je schválené alebo aspoň v pokročilej fáze povoľovania, hrozí vám, že na pozemku nikdy stavať nebudete.

 Skutočný prípad: čierne stavby na ornej pôde

V reálnej praxi sme sa dokonca stretli s developerom, ktorý predával pozemky vedené ako orná pôda, postavil na nich načierno hrubé stavby a zinkasoval platby od klientov. Cesty ani siete neexistovali, územné rozhodnutie nebolo, a pozemok pod prístupovou komunikáciou mal podiel Slovenského pozemkového fondu. Výsledok? Krach celého projektu, kupujúci bez prístupu, bez povolení a často aj bez peňazí. Developer sa „stratil zo scény“.

 Ako sa chrániť – odporúčania z praxe

1. Overte si stav pozemku:

Je v územnom pláne určený na výstavbu?

Sú vydané povolenia na infraštruktúru?

Sú siete a komunikácie reálne vybudované, alebo len „v pláne“?

Vyhnite sa investícii, ak nie sú vybavené minimálne územné a stavebné rozhodnutia na cestu a siete.

Ak sa do pozemku rozhodnete investovať aj napriek týmto rizikám, ochráňte sa aspoň správnym nastavením zmluvných a platobných podmienok.

2. Nikdy neplaťte celú kúpnu cenu dopredu

Trvajte na tom, že zaplatíte iba rezervačnú zálohu.

Zvyšok kúpnej ceny vyplaťte až po skolaudovaní ciest a sietí.

Ďalšia možnosť pokiaľ ste ochotní akceptovať vysoké riziko je uloženie veľkej časti kúpnej ceny v notárskej zábezpeke pričom si s developerom dohodnete čas za ktorý musí predmetné povolenia a diela odovzdať. V opačnom prípade vám notár odošle peniaze naspäť. Ak developer myslí svoje slová vážne nemal by mať s takým riešením problém. A vy v prípade nedokončenia diela developerom dostanete aspoň časť investície späť.

Nechajte si poradiť od ľudí, ktorí stavali desiatky domov

V domceky.eu sme sa za posledné roky stretli s množstvom prípadov, ktoré ukazujú, že výber pozemku je možno najdôležitejšia fáza celého stavebného procesu.

Pozrieme si spolu s vami lokalitu, zmluvy, inžinierske siete a poradíme vám, na čo si dať pozor.

Mohlo by vás zaujímať: Najväčšie chyby pri výbere pozemku – na čo si dať pozor?